Преимущественное право — у добросовестного арендатора

Как перезаключить договор аренды земли, разъясняет областное мингосимущество

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако ст. 22 ЗК РФ устанавливает несколько исключений из этого правила. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В любом случае, если на сдаваемом в аренду земельном участке (независимо от того, находится он в государственной, муниципальной или частной собственности) находится здание,строение, сооружение, то егособственник(если, конечно, он сам не является собственником земельного участка)имеет первоочередное право, в том числе по отношению к предыдущему арендатору, на получение данного участка в аренду. Арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если существуют обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ.

Если арендатор желает заключить (продлить) договор аренды на новый срок, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора(п. 1 ст. 621 ГК РФ). Преимущественное право на заключение (продление) договора аренды на новый срок действует только в том случае, если собственник участка вообще намеревается в дальнейшем сдавать участок в аренду. Понудить его заключить договор невозможно. Однакоесли арендодатель отказал арендатору в заключении (продлении) договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд. При этом в суде он может потребовать по своему выбору либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако то, что такие убытки возникли, необходимо будет доказать. Скорее всего речь будет идти об упущенной выгоде, т.е. о неполученных доходах, которые арендатор получил бы, если бы его право не было нарушено.

После окончания срока аренды арендатор при отсутствии возражений на то со стороны арендодателя может просто продолжать пользоваться земельным участком, и в этом случае договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако стороны могут заключить (продлить) договор аренды на новый срок, при этом условия по соглашению арендатора и арендодателя могут быть изменены.

Источник: министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области